Снижение кадастровой стоимости через суд: реальная экономия на налогах
Знаете, что меня до сих пор удивляет? Собственники коммерческой недвижимости годами переплачивают налог, хотя могли бы законно его уменьшить. Налоговая ставка для офисов и торговых помещений – 1,5% от кадастровой стоимости. При объекте в 500 миллионов рублей это 7,5 миллиона ежегодно. Мы собрали все нюансы этой процедуры – снижение кадастровой стоимости с расчетом экономии и разбором кейсов, где удавалось уменьшить стоимость на 45%.
Что это за процедура
Снижение кадастровой стоимости – юридическая и оценочная процедура, целью которой является установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Процесс происходит через суд.
Три документа регламентируют всю деятельность: Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016, Федеральный закон № 135-ФЗ и приказ Росреестра № П/0336. Мы готовим отчет об оценке, представляем интересы в суде, итог – судебное решение, обязывающее Росреестр внести изменения в ЕГРН.
«При снижении на 100 миллионов экономия составляет 1,5 миллиона в год. Для Москвы, где переоценка каждые 2 года, это 3 миллиона за цикл. И 20% – далеко не предел, я видел снижения до 45%.» — Сергей Волков, начальник юридического отдела
Кто подает иск
Иск подается от собственника. Но есть нюанс – арендатор тоже имеет право, если арендные платежи привязаны к кадастровой стоимости. Это 237-й ФЗ. Платит фиксированную сумму? Тогда нет.
Тип заявителя Условие Госпошлина Физлицо, ИП Собственник 3 000 ₽ Юрлицо Собственник 15 000 ₽ Арендатор Аренда привязана к кадастру 3 000 / 15 000 ₽
С сентября 2024 года госпошлины изменились. Раньше было 300 и 2000 рублей. Многие клиенты до сих пор удивляются.
Как проходит процесс
После договора готовим отчет о рыночной стоимости. Оценка делается ретроспективно – на дату, когда определена текущая кадастровая стоимость. Смотрим в выписке ЕГРН.
Для Москвы подаем в Московский городской суд, для области – Московский областной. Ответчик – Департамент городского имущества для Москвы и Комитет имущественных отношений для Петербурга.
На первом заседании ответчик заявляет ходатайство о судебной экспертизе. Официально у эксперта 45 дней, но я не раз видел, как сроки продлевались до 6 месяцев.
Регион Стоимость экспертизы Переоценка Москва 250 000 – 400 000 ₽ Каждые 2 года МО ~200 000 ₽ Каждые 4 года СПб 250 000 – 400 000 ₽ Каждые 2 года Лен. область ~200 000 ₽ Каждые 4 года
«В одном иске можно объединить несколько объектов и собственников одного здания. Один кадастровый номер – одна госпошлина. И одна экспертиза. Это реальная экономия.» — Елена Никитина, руководитель отдела согласований
Региональные особенности
Для Москвы, МО и СПб действует мораторий на статью 51 – обращаемся сразу в суд без комиссии.
Ленинградская область сложнее. Комиссия обязательна. Оспорить стоимость можно только в течение 6 месяцев от последней оценки.
Если экспертиза не устраивает
Заявили 50%, эксперт говорит 25%. Обычно устраивает. Суд уменьшает, передаем решение в Роскадастр – изменения за неделю.
Но если совсем не подходит – два варианта. Отозвать иск. Или оспорить: рецензия, ходатайство о повторной экспертизе. Двойные расходы, но для объектов от миллиарда имеет смысл.
«Налог возвращают за последние 3 года. Но оспаривать 2021 год в 2025-м бессмысленно – к завершению процесса выгоды не будет. Я всегда говорю клиентам: работаем только с текущей стоимостью.» — Андрей Козлов, ведущий специалист
Мы в Смарт Вэй работаем с такими объектами более 10 лет. Процедура на вид страшная, по факту – несколько основных действий: отчет, суд, внесение изменений. По всем вопросам обращайтесь в компанию Смарт Вэй – поможем сэкономить законно.