Показ квартиры в Москве: что замечают покупатели и как подготовить жильё за один день

Квартиры на московской вторичке в 2026 году продаются быстрее, чем год назад. По подсчётам агентства «Инком-Недвижимость», которые приводили РИА Недвижимость и РБК, средний срок экспозиции в старых границах Москвы в январе составлял 54 дня, а в июле уже 29. Президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова объясняла ЦИАН, что покупатели стали решать быстрее: они не уверены, что понравившаяся квартира их дождётся.

Если покупатель просит показ на завтра, переносить его на неделю рискованно, и подготовку приходится уложить в один день. Поэтому продавцы и риелторы заказывают срочную уборку квартиры на день показа или перед фотосъёмкой для объявления. Ниже собраны цифры рынка на осень 2026 года, наблюдения риелторов и фотографов, дела на один день, документы и правила показа квартиры с арендаторами.

Как быстро продаются квартиры в Москве и сколько уступают в цене

Сделок на вторичном рынке столицы в 2026 году немного больше, чем годом ранее. Управление Росреестра по Москве с января по сентябрь зарегистрировало 100 983 перехода прав на вторичное жильё по договорам купли-продажи, на 3 % больше, чем за тот же период 2025 года. Только в сентябре их было 11 458.

Средний срок экспозиции не означает, что любая квартира уйдёт за месяц. Руководитель одного из офисов «Инком-Недвижимости» в январе 2026 года говорил «Миру квартир», что объявление, провисевшее больше трёх месяцев, означает долгую продажу: вероятно, цена завышена, есть сложности с документами или недостатки у самой квартиры. Аналитики агентства считают, что не меньше 40 % квартир в продаже покупатели могли бы взять только под полный ремонт или серьёзную доработку.

Простора для торга сейчас меньше, чем год назад: по августовским подсчётам агентства, со скидкой проходит около 69 % сделок против 89 % годом ранее, а средняя скидка составляет 4,2 % против 5 %. Весной 2025 года руководитель департамента городской и загородной недвижимости одного из московских агентств говорила Банки.ру, что за квартиру без ремонта покупатели закладывают скидку 10-15 % от рыночной стоимости, а для чистой, светлой и ухоженной она может ограничиться 5 % или меньше.

Покупатель тоже выбирает из нескольких вариантов. По опросу ДОМ.РФ среди тех, кто купил жильё с 2022 года по середину 2024 года, квартиру на вторичном рынке искали в среднем полтора месяца и рассматривали от трёх до пяти вариантов. Часть визитов ничем не заканчивается. В октябре 2026 года в «Инком-Недвижимости» подсчитали, что за три месяца доля людей, которые приходят на просмотр и не покупают, выросла на 30 %. Финансы Mail, которые приводят эти цифры, пишут, что «квартирные туристы» составляют половину потенциальных покупателей.

Что покупатель замечает в первые минуты показа

Первое впечатление влияет на решение заметной части покупателей. В опросе о приметах при покупке жилья, который ЦИАН пересказывал в августе 2026 года, около 27 % участников сказали, что на первом просмотре прислушиваются к ощущению, приятно ли им в квартире. В опросе ДОМ.РФ покупатели вторичного жилья назвали возможность сразу въехать одним из трёх главных факторов выбора после цены и расположения.

Покупателей заранее учат искать то, что продавец мог спрятать. В октябрьском материале РБК Недвижимости риелторы советуют насторожиться, если обои переклеены только на одной стене или подкрашен отдельный участок: под свежей отделкой бывают грибок, следы затопления или конденсат. Тревожными признаками там названы сильный запах ароматизатора и окна, открытые даже зимой.

Отдельный список вопросов касается санузла. Покупателям советуют проверить, есть ли в коробе вокруг труб ревизионные люки, нет ли подтёков и сырости у стояков, и спросить, когда меняли трубы; если продавец отвечает уклончиво, замену труб предлагают сразу заложить в смету ремонта. Ещё один совет из того же материала: попросить отодвинуть лёгкую мебель или снять картину и считать отказ продавца плохим знаком.

Беспорядок действует на покупателя похожим образом. В материале для риелторов одного из российских сервисов сделок отмечают, что крошки на столе и пыль на шкафу заставляют посетителя искать минусы, а повторяющиеся замечания о слабом свете означают, что лампы пора менять. Показ начинается ещё в подъезде: по словам руководителя департамента одного из московских агентств в РБК Недвижимости, грязь на лестнице, шумные соседи или бесконечный ремонт за стеной заставляют покупателей уйти даже из хорошей квартиры.

Маскировка недостатков перед показом имеет юридические последствия. Если продавец не оговорил недостатки, покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения расходов на их устранение (пункт 1 статьи 475 ГК РФ; для недвижимости эти правила применяются через статью 557). Известную протечку или трещину проще показать покупателю и описать в договоре.

Фотографии для объявления: в кадре видно больше, чем вживую

Сначала покупатель видит квартиру на экране. По исследованию Авито Недвижимости, опубликованному в феврале 2026 года, онлайн-платформами для поиска жилья пользуются 52 % опрошенных, в Москве и Петербурге 59-62 %. Интерьерный фотограф в сентябрьском гиде ЦИАН пишет, что решение читать объявление дальше или перейти к другому человек принимает за несколько секунд.

Камера подчёркивает то, что в жизни ускользает от взгляда. На стекле, зеркалах, глянцевых и тёмных поверхностях, кухонных фасадах и смесителях чаще всего остаются следы, капли и пыль, и фотограф советует перед съёмкой протирать их особенно тщательно. Окна к съёмке лучше вымыть за несколько дней: мытьё окон обычно заказывают отдельно от уборки квартиры. Мелочи вроде открытой крышки унитаза, включённого телевизора и проводов на снимке, по словам фотографа, сразу перетягивают внимание. Тёплые потолочные лампы окрашивают белые стены в желтоватый тон, и комната на фото выглядит дешевле.

В гиде есть и ориентир по числу снимков: для обычной квартиры 15-20 итоговых фотографий, по 2-4 кадра на помещение, плюс коридоры и дверные проёмы, чтобы по серии была понятна планировка. Сверхширокий угол камеры фотограф не советует, потому что он искажает пространство и покупатель заметит разницу на просмотре. Риелтор Мария Кудреватых в материале Банки.ру отмечает, что покупатель с порога сравнивает квартиру с фотографиями, и расхождение может его разочаровать.

Площадки измеряют, как подача влияет на интерес. По данным Яндекс Недвижимости, объявления с 3D-туром смотрят на 37 % чаще. Автор гида Т-Ж, агент с десятилетним стажем, считает нормой для объявления на самом дешёвом тарифе через одну-две недели после публикации в среднем не меньше 20 просмотров в день на ЦИАН и не меньше 10 на Авито, Домклике и Яндекс Недвижимости. Если на ЦИАН их меньше 10, а на другой площадке меньше 5, она советует среди прочего заменить фотографии или добавить ракурсы.

Как подготовить квартиру к показу за один день

Подготовку начинают с решений, которые за хозяина никто не примет: какие вещи убрать из вида, что починить и куда на время визита деть животных. Если показ назначен на завтра, а вы только вернулись из долгой поездки или в квартире идёт переезд и стоят коробки, можно заказать срочный клининг и потратить освободившееся время на мелкий ремонт и документы. Вещи, которые покупатель не должен видеть, проще разбирать по зонам.

• В прихожей с глаз убирают обувь и верхнюю одежду, чтобы проход в комнаты был свободным.
• На кухне прячут в шкафы посуду, губки, полотенца и средства для мытья, с холодильника снимают магниты.
• В ванной убирают косметику, бытовую химию и бельё, крышку унитаза закрывают.
• В комнатах застилают кровати, расправляют шторы и убирают документы, игрушки и личные фотографии.

Из мелких поломок покупатель первым делом замечает те, что проверяет руками: риелторы, которых опрашивала РБК Недвижимость, советуют на просмотре проверить, как работают краны, окна, вентиляция и электрика. До показа стоит починить подтекающий смеситель, вкрутить недостающие лампочки, подклеить отошедшие обои, заменить сломанную ручку и выпавшую розетку. Почерневший или потрескавшийся герметик в ванной и на кухне, как отмечают авторы Банки.ру, сразу бросается в глаза.

С запахами справляются через их источник. Сильный аромат освежителя и распахнутые зимой окна настораживают покупателей, так что квартиру проветривают заранее, а к приходу людей окна закрывают. Если хочется добавить запах, в том же материале для риелторов советуют выбирать аромат без резких нот. Перед показом включают свет во всех комнатах, чтобы квартира выглядела светлой.

Животных на время визита московские риелторы советуют отвезти к соседям или знакомым: если покупатель окажется аллергиком, сделка может сорваться. Их миски и лежанки фотограф ЦИАН советует убрать и из кадра. Вывозить при переезде всю мебель до показов не обязательно: по наблюдениям риелторов одного из московских агентств, которые приводил МК в сентябре 2026 года, квартиры с мебелью целенаправленно ищут 60 % покупателей против 54 % годом ранее.

Какие документы держать под рукой на показе

После выбора квартиры покупатели вторичного жилья переходят к проверке документов. По тому же исследованию Авито Недвижимости, 57 % из них запрашивают документы о праве собственности, 54 % выписку из ЕГРН и 50 % справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Если комплект лежит на столе во время показа, на эти вопросы можно ответить сразу.

Выписку из ЕГРН можно заказать через Госуслуги, документ с электронной подписью Росреестра приходит в личный кабинет. По приказу Росреестра № П/0335/24 в редакции от 15 апреля 2026 года электронная выписка об объекте недвижимости стоит для граждан 700 рублей, а выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах 580 рублей. На бумаге они обойдутся в 1 740 и 920 рублей. Срок, по информации mos.ru, не больше трёх рабочих дней после оплаты. С 1 марта 2023 года сведения о собственнике в выписке, которую заказал посторонний человек, без разрешения владельца не отображаются, поэтому продавцу проще самому заказать выписку и показать её покупателю.

Документы о зарегистрированных жильцах в Москве заказывают на mos.ru. Там можно получить единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справку о регистрации или об отсутствии зарегистрированных граждан и справку о наличии или отсутствии задолженности. Электронный документ, как сообщает портал, приходит в личный кабинет в течение одного дня, а получить его могут собственник, наниматель или человек, зарегистрированный в квартире.

Если квартира куплена в браке и относится к общему имуществу супругов, для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса). Без него супруг вправе в течение года потребовать в суде признать продажу недействительной; срок считают с того дня, когда он узнал о ней или должен был узнать. Записаться к нотариусу имеет смысл до того, как покупатель внесёт задаток.

Квартира с арендаторами: что меняет продажа

Продажа не прекращает договор найма. По статье 675 ГК РФ переход права собственности не влечёт расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Правило распространяется и на краткосрочный наём до года: статья 683 ГК РФ перечисляет нормы, которые к нему не применяются, и статьи 675 среди них нет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет.

Скрывать жильцов от покупателя опасно. В журнале Яндекс Недвижимости напоминают, что новый владелец не сможет въехать до окончания договора и может оспорить сделку. Если договор найма заключён на год и больше, обременение права собственности подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Расторгнуть договор в суде наймодатель может, например, при неуплате за шесть месяцев или порче жилья (статья 687 ГК РФ), продажи квартиры среди оснований нет. Освободить её к сделке без согласия нанимателя не получится.

Показы с жильцами проводят только по договорённости. Статья 25 Конституции запрещает проникать в жилище против воли живущих в нём людей, если это не предусмотрено федеральным законом или решением суда, и защита распространяется на нанимателей. Журнал Яндекс Аренды советует закрепить график письменно, например два вечера в неделю, и предупреждать о каждом визите минимум за сутки. На время показов жильцам можно предложить скидку на аренду, этот вариант описывает журнал Яндекс Недвижимости.

Обязанности нанимателя статья 678 ГК РФ сводит к проживанию, сохранности квартиры, поддержанию её в надлежащем состоянии и своевременной оплате, подготовки к визитам покупателей в этом перечне нет. Поэтому уборку перед фотосъёмкой и показами собственнику стоит взять на себя и согласовать время работы клининговой компании с жильцами так же, как график просмотров. Если в действующем договоре о показах ничего не сказано, эти условия лучше оформить дополнительным соглашением.

• Конфуз на Московском Кинофестивале 1961 года
• В середине 20 века в Москве можно было купить радиоактивные вещества в магазине
• Камень на могиле Булгакова — это камень с могилы Гоголя
• Медвежонок Мишка был не единственным символом Олимпиады-80
• Как СССР восемь лет читал тексты из американского посольства